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Comment payer moins cher son logement quand on est propriétaire?

  Publié le 26 juin 2019, rédigé par Johann
illustration payer moins cher son logement
Crédits image: alexraths / 123rf  
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5/5 - 2 votesComment payer moins cher son logement quand on est propriétaire?

Dans cet article, Johann, blogueur et expert en investissement immobilier et en gestion de budget, nous confie ses astuces pour diminuer le coût de son logement lorsque l'on est propriétaire.


Le logement est le poste de dépense numéro 1 des ménages, représentant en moyenne 23% des revenus des ménages français. Si vous êtes au-dessus de cette moyenne, vous avez tout intérêt à réduire ce budget.

On va voir dans cet article plusieurs astuces pour payer moins cher son logement. Attention, c’est un guide seulement pour vous aider à payer moins cher votre logement, il n’a pas pour vocation de vous faire réduire l’électricité, le chauffage, etc. : il est axé sur ce qui vous coûte le plus cher, le loyer donc.

Avec les taux historiquement bas, il serait intéressant d’acheter son logement, mais pas à n’importe quel prix : il faudrait l’acheter en dessous du prix du marché, 15-20% moins cher. Vous allez sans doute me demander comment ça peut être possible : en négociant, tout simplement ! On va voir par la suite dans quelles conditions il est facile de négocier le prix de vente d’un bien à la baisse.


Négocier

Pour payer moins cher votre logement, il vous suffit de négocier. C’est aussi simple que ça!

À vrai dire, qu’est-ce que vous risquez à faire une offre basse? Absolument rien du tout! De plus, l’agent immobilier a l'obligation de présenter votre offre au vendeur. Vous allez donc faire du volume - plusieurs offres sur différents biens - avant que l’un d’eux accepte, car au final il suffit juste d’un accord.

En outre, veillez à ne pas y mettre de l’affect, sinon vous allez payer trop cher votre logement. Attention, je ne dis pas que ça va être facile: parfois, vous allez négocier et le bien va partir, d’autres fois l’agent immobilier va refuser de présenter l’offre, ou le vendeur va se braquer et arrêter la communication avec vous, mais le jeu en vaut la chandelle.

Bien sûr, il y a tout de même des conditions plus favorables que d’autres pour pouvoir négocier le prix, on va le voir juste après.


Avec travaux ou avec un défaut

Les biens avec des travaux ont très souvent du mal à se vendre car les acquéreurs veulent un bien où ils n’ont qu’à poser leurs valises. Dans ces conditions, il est très facile de négocier.

Vous pouvez aussi acquérir un bien avec des défauts. Par exemple, un bien au rez-de-chaussée se vend moins cher que le même bien dans un même immeuble à un étage supérieur. Vous avez aussi les logements mal agencés (biscornus): là encore, ça va se vendre beaucoup moins rapidement et donc vous pourrez négocier. Après, une fois acheté ce type de bien, vous pourrez toujours casser des cloisons pour mieux l’agencer.

Gardez en tête que les logements avec travaux ne doivent pas vous faire peur : au contraire, c’est là que vous allez faire de bonnes affaires. Attention toutefois à bien calculer en amont le coût des travaux, en ajoutant 10 à 15% de surplus par rapport à ce que vous indique l’entrepreneur au départ, et pensez à passer par un entrepreneur qui vous a été recommandé par un de vos proches, pour être sûr de la qualité de son travail. Une fois que vous aurez fait ça, vous pourrez faire une proposition basse, en justifiant que vous allez faire des travaux.

Veillez à bien faire en sorte que le coût des travaux, plus le prix du bien et les frais de port ne dépassent pas le prix du marché.


Vendeur pressé de vendre

Un vendeur pressé, c’est aussi une aubaine pour les acquéreurs: quelqu’un qui veut vendre vite est prêt à obtenir moins d’argent que demandé pour son logement.

Un vendeur est pressé quand il a des dettes, quand il a été muté, quand il divorce ou quand l’annonce est là depuis longtemps (plus de 6 mois), etc.. Pour savoir si le vendeur est pressé de vendre, lors de la visite, vous allez poser quelques questions du type : “Depuis combien de temps le logement est en vente?”, “Avez-vous eu des offres?”, “Pourquoi vendez-vous?”... Ainsi, vous allez vite vous rendre compte de la situation du vendeur.

Si lors de la visite, vous avez en face de vous un agent immobilier, vous pouvez lui poser les mêmes questions. Peu importe l’interlocuteur que vous avez en face de vous, laissez les gens parler : ils diront des choses que vous pourrez réutiliser dans la négociation. Enfin, quand vous aurez décelé un vendeur pressé, vous pourrez alors faire une offre "agressive".


Logement occupé

Un logement occupé a du mal à trouver preneur, tout simplement car il s'adresse uniquement à des investisseurs, mais vous pouvez tout aussi bien acheter ce type de logement avec une belle décote, attendre que le locataire parte puis prendre enfin possession du logement.

Attention toutefois à bien parler avec les locataires pour connaître leurs intentions: forcément, si la famille vous dit quelle sera là pendant 5 ans, voire plus, je ne vous conseille pas d’y aller. À l’inverse, s’il s’agit d’un appartement meublé, vous savez que d’ici 3 ans maximum la personne va partir, vous pourrez alors habiter dans votre bien.

Remarque importante: pendant le temps de la location, c’est le locataire qui va payer toute ou une partie de votre traite immobilière, puisqu’il vous paiera un loyer tous les mois. Faites donc bien vos calculs pour être au moins à l’équilibre et ne pas devoir mettre chaque mois de l’argent de votre poche.


Acheter un viager

Le viager permet également de faire de belles affaires. Le principe est simple : vous payez un bouquet de départ et vous vous engagez ensuite à payer une rente chaque mois à la personne, jusqu’à la fin de ses jours. Une fois que cela arrive, vous récupérez le logement entièrement.

Même si c’est un peu la roulette russe, cela peut être très intéressant, comme ça peut être un mauvais investissement sur le long terme. Je conseille plus ce type de placement pour les particuliers ayant de bons revenus et pouvant payer sans souci la rente sur plusieurs années. Après, avec le temps, de toute manière, vous allez être gagnant car le bien prendra de la valeur : vous allez donc payer un bien déjà moins cher à l’instant T pour que 5-10-15 ans plus tard, celui-ci ait prit de la valeur.


Changer de ville

Cela paraît tout bête, mais il suffit parfois de changer de rue, de quartier voire de ville pour payer son logement 10-20 voire 30% moins cher. En vous éloignant par exemple des centres-villes, vous allez payer votre logement moins cher.


Prendre une plus petite surface

Là encore, c’est assez logique, mais en prenant une surface plus petite, vous allez payer moins cher. Imaginons que vos enfants soient partis de chez vous, vous vous retrouvez avec un logement trop grand pour vous et trop cher, alors en le quittant et en prenant plus petit, vous allez gagner des centaines d’euros chaque mois.


Renégocier ou faire racheter son prêt immobilier

Avec les taux historiquement bas, vous avez tout intérêt à faire renégocier, voire même vous faire racheter votre prêt immobilier par une banque concurrente. Généralement, ce n’est pas votre propre banque qui va vous proposer le meilleur taux, alors n’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à changer de banque si vous trouvez un taux plus avantageux.

Un exemple : je suis passé de 2,8 à 1,5% et la mensualité a baissé de 100€, ce qui n’est pas négligeable. Vous pouvez aussi faire de même pour l’assurance du prêt.


Les aides à la propriété

L’aide la plus connue n’est autre que le PTZ (prêt à taux zéro). Une partie de votre financement peut être contractée par cette aide de l’état, sans payer d’intérêt sur ce prêt. Attention, ce type de prêt fonctionne uniquement pour les logements neufs et les logements sociaux.

Il y a également le prêt PAS qui, en fonction de vos revenus, vous est accordé ou non. Il permet d’avoir des APL, c’est-à-dire qu’une partie de votre traite immobilière va vous être financée, ce qui va vous permettre de payer moins cher votre logement.

Vous avez aussi le prêt action logement: si vous travaillez dans une entreprise de plus de 10 salariés, vous pouvez y avoir droit. Renseignez-vous auprès de votre société pour connaître les modalités.


Acheter un logement social

Un autre moyen de payer moins cher son logement, c’est d’acheter un logement social. Chaque bailleur social, sur son site Internet, propose ainsi des offres d’achat. Par contre, c’est sous conditions de ressources. En effet, en fonction de vos ressources, la décote appliquée au prix du marché s’applique ou ne s’applique pas.

C’est donc avantageux uniquement si vous êtes en dessous des plafonds de ressources.


Gagner plus d’argent avec son logement

On a déjà vu comment réduire la note et payer moins cher son logement. Maintenant, on va voir comment vous allez pouvoir gagner de l’argent avec votre logement.


Sous-louer son logement

Vous avez une chambre d’amis, un sous-sol ou une dépendance libre : pourquoi ne pas louer cet espace?

Dans ce cadre, vous allez sous-louer une partie de votre logement et les loyers perçus ne seront pas imposables, s’ils ne dépassent pas le montant de votre traite immobilière.

C’est un bon moyen de réduire votre mensualité de prêt.


Louer un espace de stockage

Si toutefois vous ne souhaitez pas vivre avec un inconnu, ce que je peux comprendre, vous pouvez utiliser cet espace disponible pour le louer en tant qu’espace de stockage.

Les garde-meubles coûtent cher, c’est pourquoi de nombreux particuliers se tournent sur des plateformes de mise en relation entre particuliers (comme jestocke.com, Ouistock, Costockage... dont nous parlons ici).

Il vous suffit d’ajouter l’espace que vous souhaitez louer, de fixer votre prix (en tenant compte de la concurrence) et une fois qu’une personne passe commande sur le site, vous n’avez plus qu’à l’accueillir chez vous, faire l’inventaire, signer le contrat.

Tous les mois, vous recevrez alors par virement le loyer pour la location. Vous allez certes moins gagner que par rapport à la sous-location, mais ça demande aucun travail, juste de stocker des affaires, et vous touchez par la suite l’argent.


Revendre sa résidence principale

Savez-vous quelle est l’une des meilleures niches fiscales en France? La plus-value de la résidence principale n’est pas imposable.

En effet, en cas de revente de votre résidence principale et de plus-value, vous n’êtes pas imposable. Vous pouvez alors revendre votre bien immobilier et garder cette plus-value pour payer un autre logement, en utilisant une partie de l’apport et donc moins pour le prêt immobilier, ce qui va faire que vous allez payer moins cher votre logement.

En résumé:

Il existe de nombreuses façons de réduire le budget logement, alors veillez à ne pas mettre plus de 23% de vos revenus dans ce logement.

Si vous êtes à plus de 23%, vous avez aussi des moyens de gagner plus d’argent avec votre logement pour réduire la facture, comme : sous-louer votre logement, louer un espace de stockage ou revendre votre RP et faire une plus-value qui ne sera pas imposable.

Néanmoins, la base, avant tout, c’est d’acheter votre logement moins cher.


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