Légalité, fiscalité, sécurité, démarches... 10 questions à se poser avant de louer votre logement à des particuliers sur Airbnb, Abritel, Homelidays...

Utiliser des plateformes de location de logements entre particuliers comme Airbnb ou Abritel est une bonne façon de gagner de l'argent.

Mais avant de vous lancer, il y a certaines choses à connaitre afin de rester en règle et de louer en toute sécurité.

Petit tour d'horizon des questions à se poser avant de mettre à louer son logement.

1. Dois-je enregistrer la location de mon logement principal à la mairie?

Cela dépend de votre ville.

Les villes de + de 200000 habitants, celles de la petite couronne parisienne et celles d'agglomérations de + de 50000 habitants peuvent choisir d'imposer un enregistrement en mairie aux personnes voulant mettre à la location leur résidence principale.

La décision de mettre en place un enregistrement obligatoire revient à la mairie de la ville concernée. Cet enregistrement est gratuit.

Voici une liste non exaustive des villes qui exigent cette enregistrement en mairie: Aix en Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Nantes, Neuilly-sur-Seine, Nice, Nîmes, Paris, Roquebrune Cap Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Toulouse, Villeneuve-Loubet, Versailles...

Attention: cette liste n'est pas définitive et d'autres villes devraient progressivement s'y ajouter.

Si votre ville ne figure pas dans cette liste, il vous faut vérifier directement auprès de votre mairie si l'enregistrement du logement que vous souhaitez mettre à la location est nécessaire.

Pour en savoir beaucoup plus sur l'enregistrement en mairie, consultez le dossier que nous avons consacré à ce sujet.

2. Combien de temps puis-je mettre à louer mon logement?

Vous ne pouvez louer votre logement principal que pendant une période totale de 120 jours par an au maximum. C'est d'ailleurs principalement dans le but de pouvoir contrôler ce critère que l'enregistrement en mairie est devenu obligatoire dans certaines grandes villes.

Attention: il s'agit d'une année glissante, et non d'une année calendaire, scolaire ou fiscale!

Au delà de 120 jours de location, le loueur s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 10000€.

Depuis le 1er janvier 2019, certains sites limitent automatiquement la location à 120 jours maximum par an dans 18 grandes villes. Attention, cela ne veut pas dire que louer plus longtemps son logement est autorisé dans les autres villes mais juste que pour ces villes là, la limitation est automatique... (voir la liste des villes sur cette page).

En revanche, la limite de 120 jours/an n'existe pas si vous louez une partie seulement de votre logement (mais l'enregistrement en mairie peut tout de même être obligatoire).

3. Je suis locataire de mon logement, puis-je le sous-louer?

Oui, il est tout-à-fait possible de sous-louer une chambre ou un logement entier.

Cependant, nous vous recommandons très fortement d'obtenir au préalable l'autorisation écrite de votre propriétaire pour vous éviter de très mauvaises surprises, comme pour cette locataire qui a dû rembourser en totalité à sa propriétaire l'argent qu'elle avait perçu grâce à Airbnb (et dont le bail a ensuite été résilié).

De plus, il est normalement interdit de demander à ses sous-locataires un loyer par nuit plus élevé que ce que vous payez auprès de votre propriétaire.

4. Puis-je louer mon logement si je suis locataire en HLM?

Si vous êtes locataire d'un logement HLM, alors la sous-location de la totalité de votre logement est tout simplement interdite.

Seule la sous-location d'une partie de votre logement est autorisée, à condition qu'elle soit fait au profit d'une personne de plus de 60 ans, ou d'une personne de moins de 30 ans (voir cette fiche du service public).

5. Puis-je louer mon logement si je suis en co-location ou en co-propriété?

Si vous êtes propriétaire en copropriété, il est nécessaire de consulter votre association de propriétaires ou votre syndic de copropriété pour vous assurer qu'il n'existe pas d'interdiction à la location au sein de votre résidence.

Si vous avez des colocataires, il est préférable d'indiquer sur le contrat de colocation les conditions d'une éventuelle sous-location: fréquence, éventuelles conditions de partage des revenus... Il faudra également avoir l'autorisation du propriétaire pour accueillir des voyageurs.

6. Qui décide du montant de la location, le loueur ou le site?

C'est vous qui décidez du montant de la location de votre logement.

Le plus souvent, le site de mise en relation loueurs/locataires (Airbnb, Abritel, Homelidays...) peut vous suggérer un montant en fonction de la nature du bien à louer et de sa localisation.

Cependant, vous pouvez très bien choisir de proposer un prix plus élevé si vous estimez que votre logement est particulièrement attractif (panorama, quartier prisé, équipement haut-de-gamme, grosse demande touristique...etc...).

A l'inverse, si vous voulez que votre logement soit loué rapidement ou sur une période plus longue, ou si vous ne l'avez encore jamais loué et souhaitez obtenir vos premières évaluations, vous pouvez choisir de diminuer un peu le prix par rapport à des annonces concurrentes.

7. Quelle est le montant de la commission prélevée par le site (Airbnb, Abritel, Wimdu...)?

Les sites mettant en relation les loueurs et les locataires gagnent de l'argent en prélevant une commission sur la location (= "frais de service").

Pour le loueur, ces frais de service sont parfois inexistants (Abritel, Homelidays, Wimdu...) ou correspondent le plus souvent à 3% (hors taxes) du montant de la location (Airbnb ou Tripadvisor par exemple).

Le plus gros des frais de service est généralement payé par le voyageur/locataire du logement (jusqu'à 15% du montant de la location).

Retrouvez les principaux sites de location et les montants des commissions prélévées par chacun d'eux dans notre dossier sur la location de logements entre particuliers.

8. Les sites de location entre particuliers communiquent-t'ils avec l'administration fiscale?

Oui, depuis le 1er Janvier 2019.

Cela signifie qu'en janvier de chaque année, les plateformes de location de logements entre particuliers communiqueront au fisc les revenus perçus par chaque loueur durant l'année écoulée. En janvier 2020, les revenus de 2019 seront donc communiqués au fisc.

Ces revenus devraient donc apparaître automatiquement sur la feuille d'imposition des loueurs.

Attention: la communication de vos revenus de location ne concernent que les sites de petites annonces avec paiement en ligne.

Si vous avez perçu de l'argent autrement que via un paiment en ligne, vous devrez déclarer vos revenus vous-même.

9. L'adresse exacte de mon logement sera-t'elle affichée sur le site?

Non, si vous utilisez un site spécialisé dans la location de logement entre particuliers.

Ces sites (Abritel, Airbnb...) indique votre zone de résidence mais pas votre adresse exacte. Pour des raisons de sécurité, celle-ci n'est communiquée aux locataires/voyageurs que lorsque la réservation est confirmée.

10. Suis-je assuré en tant que loueur pour des dégats dans mon logement?

Certains sites proposent aux loueurs une couverture en option (exemple: Garantie Hôte Airbnb ou Protection Dommages Abritel) en cas de dommages matériels dans les logements au cours d'une réservation.

Cette couverture ne doit pas être confondue avec une assurance de responsabilité civile couvrant le propriétaire en cas de dommages ou d'accidents arrivant aux locataires. Cette assurance de responsabilité civile est très souvent inclue gratuitement et automatiquement lors de la réservation (Airbnb, Abritel, Homelidays...).

Nous vous conseillons par ailleurs de contacter votre assurance habitation et de vérifier directement que celle-ci vous couvre en cas de location de votre logement (mieux vaut éviter les surprises...).